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這些三四線城市房價還在下跌,有城市房價跌回14年前
第一財經 發布時間:2021年05月06日 15:18
第一財經 2021年05月06日 15:18

  今年以來,多個熱點城市樓市調控持續收緊,一些熱點三四線城市也開始納入調控行列。

  相比較為火熱的長三角、粵港澳大灣區城市群,中西部和北部的一些三四線城市因市場表現低迷,今年3月以來,相繼出臺了一系列提振樓市政策,意在穩定樓市。

  多個城市出臺刺激樓市舉措

  其中,今年4月張家界舉行的房交會期間,為了給廣大購房者提供實實在在的優惠,該市還特別出臺了契稅補貼政策,會展期間購買市中心城區新建商品住房或公寓(含酒店式公寓),每套可享受不超過2萬元契稅補貼。

  在四川達州,達州市政府辦公室發布《關于延長<中心城區應對新冠肺炎疫情影響促進房地產市場平穩持續發展九條政策措施>執行期限的通知》,達州市中心城區100元/平方米購房補貼將繼續執行到今年6月底。

  吉林四平此前3月發布鼓勵農民進城購房政策:新房折扣,新房和二手房契稅全額補貼和消費券補貼,可加入城鎮社保和公積金,子女享受城區入學、轉學政策。其中,對農民購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女),政府參照購房農民所繳納契稅的額度全額給予補貼。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析,從類似三四線城市的樓市表現看,本身相對偏弱,給予購房契稅補貼,有利于提升當地樓市熱度,積極消化庫存。

  此間的一大背景是,在長三角、珠三角等地的不少三四線城市房價上漲壓力較大的同時,中西部、北部的很多三四五線城市樓市整體較為冷清,面臨較大的去庫存壓力。數據顯示,自2019年棚改逐步退坡至今,貝殼研究院監測的100城中,三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。盡管今年一季度有所回升,三四線城市整體新房價格指數僅回到兩年前的水平。

  這些三四線城市房價下跌,有城市房價跌回14年前

  二手房為代表的存量市場能更好體現房產的流通性,其價格波動更能反映市場在價格形成中的決定性作用。國家統計局發布的70個大中城市二手房和新房價格指數,包括4個一線城市、31個二線城市和35個三線城市。2020年35個三線城市中,13個城市二手房價格下跌,即使今年一季度有局部小陽春行情,部分城市下跌的勢頭并沒有止住。

  根據第一財經記者統計,今年3月,這35個三線城市中,仍有10個城市二手房價格低于一年前,而一年前是疫情之后的房價低谷,這些城市分別是牡丹江、南充、北海、安慶、瀘州、吉林、常德、襄陽、錦州和宜昌,均來自中西部和北部的三線城市。其中,北海比一年前下跌了3.4%,南充下跌了5.3%,牡丹江下跌了9.4%,幾乎跌去一成。

  表:今年3月部分三線城市二手房價格變化(來源:國家統計局)

  值得注意的是,2020年3月,牡丹江的二手房價格同比下跌了2.2%。連續兩年大幅下跌,牡丹江樓市的表現頗為引人關注。貝殼研究院的報告分析,在不考慮通脹的前提下,2020年其二手房房價跌回5年前的價格水平,而今年一季度的跌幅直接使其房價倒退至2007年的水平。

  黑龍江省統計局今年7月底發布的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》顯示,根據公安局人口信息系統和摸底清查相結合的方式,截至2019年末,牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查數據相比,近十年常住人口減少19.4萬人,年均減少2.2萬人。

  該報告指出,由于牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高,缺少能牽動全市經濟發展的大項目,導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口的主力軍,比重達27.1%。

  三四線城市樓市大分化

  牡丹江是當前東北收縮型城市的一個典型案例。由于產業發展較弱,人口外流,又加上新世紀后東北的資源型城市在相關政策支持、補貼下,對塌陷區進行了連片改造,建的房子特別多,因此難以新增剛性需求。

  廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析,東北的很多老工業城市,產業結構較為單一,在計劃經濟時代,當地體制內的人都有房子,非商品化的住房占比較大,房子供應多。但近年來隨著原材料等基礎工業下行,這些城市的年輕人口外流,樓市供大于求。

  從宏觀層面來看,樓市較為冷清的三四線城市主要呈現出人口基礎差或者凈流出,經濟活力低等特征。而樓市火熱的三四五線城市,則主要位于長三角、珠三角這些城市群里面,這些城市經濟發展基礎好,人均收入高,人口流入多。

  第一財經記者統計顯示,2020年共有14個普通地級市居民人均可支配收入超過5萬元大關,其中蘇州超過6萬元。從區域分布來看,這14個地級市全部分布在長三角和珠三角。

  丁長發告訴記者,長三角、珠三角的三四線城市,不僅自身民營經濟、外向型產業發達,而且地處兩大城市群里面,能接受核心城市的技術、資金、產業等溢出,經濟十分發達,人均收入高,人口也在凈流入。而中西部和北部的很多三四線城市,由于產業欠發達,經濟活力較差,人口大量外流,樓市需求較少,加之供應量又大,因此房價也面臨下行壓力。

  無論是在房價還是在土地市場上,三四線城市之間都呈現明顯分化。以土地市場為例,當前供求關系總體均衡,即能同時保持新房較快去化和土地市場較高熱度的城市只占少數,且多位于長三角等熱點城市群。貝殼研究院的數據顯示,2020年全年,統計監測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍,占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%。

  貝殼研究院研究發現,自棚改退潮以來,缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的需求側明顯萎縮,但土地和新房供給還在增加,供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問題,已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環。

  一方面是江浙、珠三角的三四線城市房價上漲,土地市場溢價較高,一方面是北部、中西部的很多三四線城市土地市場冷清。在丁長發看來,土地指標也應該跟人走,一些地方的土地指標用不完,而東南沿海發達地區大量人口流入,土地指標不夠,這些地方土地指標應該隨常住人口的增加而增加。

【編輯:黃詩立】
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